名古屋圏における不動産価格の上昇が話題となっています。主に名古屋駅地区においてはオフィス需要を見込んでの上昇、栄地区においては、商業テナント需要を見込んでの上昇、都心部全域における居住系マンション需要を見込んでの上昇に大別できますが、不動産業界では、「いつまで、この上昇が続くのか？」が話題となっています。

　今回の不動産価格の上昇は、前回の「不動産バブル」と比較して基本的な判断基準の違いがあります。それは、不動産価格決定要因が、その不動産が持つ「収益性」に起因する、ということです。その不動産からの総収入から税金、管理費等の費用を差し引いた「純収益」を
「純収益に対する期待利回り（以下、期待利回り）」で割り戻した価格が、その不動産の価格と判断されるわけですが、

　　・ 「純収益」及び「期待利回り」は変動要因であり、
　　・「純収益」が上がれば、不動産価格は上がり、
　　・「期待利回り」が下がれば、不動産価格は上がります。

　今回の名古屋の不動産価格の上昇は、主に「期待利回り」が下がったことを要因としているものです。 では、なぜ「期待利回り」が下がったのでしょうか？主な原因は、

　　１．市中金利との比較においての不動産投資利回りの優位性の拡大
　　２．名古屋圏経済力の見直し、を原因とする東京圏との「期待利回り」における
　　　　地域格差の縮小

と言えます。具体的には、２．において、従来、東京圏と名古屋圏との「期待利回り」における地域格差は３％前後と言われてきましたが、一昨年前半よりその格差が縮小傾向にあり、現在、
東京圏が、概ね４〜５％（地域、物件の特性により変動します）に対し、名古屋圏は、概ね５〜７％となっており、特に、優良不動産については、ほぼ東京圏と並ぶ「期待利回り」により不動産価格が決定されているのが現状のようです。

　では、「いつまで、この上昇が続くのか？」ですが、上昇要因は、

　　１．よりいっそうの「期待利回り」の下落
　　２．収入＝賃料の上昇

でありますが、１．は不動産投資投資利回りのリスク及び東京圏との比較において、そろそろ限界に来ていると判断してよいでしょう。２．は、需要と供給のバランスによって決定されますが、
平成１８年、１９年において、名古屋圏では、居住用不動産、商業用不動産の大量供給が見込まれており上昇要因は少ないと判断できます。

　一方、下落要因は、上昇要因の裏返しですが、

　１．市中金利の上昇などを起因とする「期待利回り」の上昇
　２．供給過剰による収入＝賃料の下落

となります。マクロ的要因及びミクロ的要因を客観的に判断すると名古屋圏における不動産価格の上昇は、ほぼピークに達しており、１．２．が下落要因に働くとき、不動産価格は下落に転じると判断できます。