不動産の収益は、キャピタルゲインだけではなく、インカムゲインも考慮して捉える必要があります。

　 前回に引き続き、「不動産投資とは！？」というテーマで進めたいと思い
　 ます。今回のキーワードは、「ルールの変化」です。
　
　 前回お伝えしたポイントで、『不動産投資とは、所有している不動産を
　 「貸す」ことで「賃料」を得たり、その不動産を「売却」することで投下
　 したお金を回収し、さらにそれ以上のお金を得ること。』とありました。
　 これは不動産投資に対する変化後の（今の）ルールです。

　 それでは以前まで考えられていた不動産投資のルールとはどのようなもの
　 であったのでしょうか？

　 土地神話という言葉に表れているように不動産（特に土地）は「特別の存
　 在」でした。土地は持っているだけで右肩上がりで価格が上がり続けまし
　 た。http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20050324/20050324m.htmll/
　 （公示価格年別変動率）

　 例えば、公示価格年別変動率によれば昭和46年に名古屋圏で土地を１００
　 円で買った人が、昭和60年に売却すれば３０７．１円と３倍以上になりま
　 す。何もせずに。。。こんな状況なら私も買いたい!?
　 また、不動産＝土地（更地）で建物は余分なもの、ましてやそれを貸して
　 いるとなると次の買い手の自由な使用を阻害する要因となるから価値がむ
　 しろ落ちてしまうとまで考えます。

　 こんな状況で不動産投資を考えると、とにかく土地（更地）を買う。そし
　 てじっと待っている。右肩上がりで地価があがりますから。
　 その目的は値上がり益（キャピタルゲイン）重視です。

　 ところで、不動産が生み出す利益は２つの要素から構成されています。
　 (１)インカムゲイン・・・配当益、不動産では賃料などの受け取り収益
　 (２)キャピタルゲイン・・・値上がり益
　 　　インカムゲイン＋キャピタルゲイン＝不動産の収益
　
　 不動産投資家は、例えば不動産に対する期待収益率が５％であるとすると
　 「神話」時代の状況下で間違いなく値上がりが５％見込めるのであれば、
　 その事実だけで投資してしまいます。

　 つまり、神話と特徴付けられた不動産の値上がりは不動産の生み出す利益
　 の構成要素の１つであるインカムゲインを考慮する必要がなかった。
　
　 今の状況はというと、ご存知のようにデフレ、特に資産デフレです。
　 不動産（土地）も持っているだけでどんどん価値が落ちてしまいます。
　 不動産は神話と称されるような特別な財ではなくなりました。
　 不動産投資も無意味なものになってしまったのでしょうか？
　 クレバーな投資家は、インカムゲインの存在を忘れてはいませんでした。

　 ここで以前は考慮することがなかったインカムゲインがクローズアップさ
　 れます。不動産に対する価値観やルールが変化しました。
　
　///////////今日のPoint////////////////////////////////////////////
　 不動産が生み出す利益、２つの要素
　 (１)インカムゲイン・・・配当益、不動産では賃料などの受け取り収益
　 (２)キャピタルゲイン・・・値上がり益
　 インカムゲイン＋キャピタルゲイン＝不動産の収益
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （文：塩塚誠）
2004.04.29　FZCN-News（第3号）より