クレバーな投資家は、不動産が値上がりするまでひたすら待ち続けるのではなく、キャッシュフローを予測し、それが最大となるような手を打っています。

　 今回のキーワードは「クレバーな投資家は戦略家なのだ！！」です。
　
　 前々回からお伝えしているように、
　 『不動産投資とは、所有不動産を「貸す」ことで「賃料」を得たり、
　 その不動産を「売却」することで投下資金以上のお金を回収すること』です。
　 言い換えれば、投下した資金（キャッシュ）が投資不動産という形に変わっ
　 て収益を生み、再び資金（キャッシュ）に生まれ変わるというサイクルを生
　 み出すことなのです。

　ここで１つ実例をあげてみましょう。

　 ある新婚カップル向け中古アパート（家賃は周辺と比べるとやや高めの198万
　 円／年）が売りに出されていました。
　 見た目もぱっとせず、全６室中半分の３室が空室。なかなか買い手が見つか
　 りませんでした。
　 ところが、某芸術大学に近いという立地条件に目をつけた投資家が利回り10
　 ％の1,980万円でこれを購入したのです。そして、部屋の壁紙を張り替え、
　 雰囲気のある間接照明を設置し、「芸大生向けアトリエ風アパート」として
　 入居者を募ったところ、たちまち満室に。
　 ３年後、投資家はこの物件を満室のままで売却することに成功したのでした。

　投下した資金1,980万円が、
　 １年目の賃料収入　　２年目　　　３年目　　　売却収入　　　改装費用
　　　　 230万円　＋　300万円　＋　360万円　＋　3,000万円　−　120万円
　 となり、3,770万円（ざっと1,970万円の投資結果）となったわけです。
　 （諸経費は考慮していません）。　

　 不動産投資で得られるキャッシュは、�@毎月得られる賃料と、�A売却したと
　 きに得られる売却代金です。しかもそれは将来のものですから、できるだけ
　 正確に予測する必要があります。

　 しかし、例えば30年後に得られる賃料なんて誰が予測しえるでしょうか？
　 ですから、３年なり５年、はたまた１０年といった具合に、あらかじめ投資
　 期間を区切って投資価値を見定め、キャッシュフローの予想精度を高めるこ
　 とがポイントです。

　 売却で得られるキャッシュフローもまた重要です。
　 上記の例でもお分かりのように、投資家が得るキャッシュのうち、売却（出
　 口）で得られるキャッシュが占める割合はかなり大きいものとなるからです。

　 クレバーな投資家は、不動産が値上がりするまでひたすら待ち続けるのでは
　 なく、キャッシュフローを予測し、それが最大となるような手を打っています。
　
　 購入や売却と密接な関わりがある投資不動産の価値はどのように算出される
　 のでしょうか？
　 「利回り」とは？「DCF法」とは？

　次回はこれらについてお話します。
　
　 ////////////今日のPoint////////////////////////////////////////////
　　 １．「キャッシュフロー」が大切！
　　 ２．「期間」を決める！
　　 ３．「出口」（売却）を想定する！
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （文：塩塚誠）
2004.05.07　FZCN-News（第4号）より