利回りには、表面利回りとネット利回りがあります。これらの利回りを詳しくお伝えします。

　 不動産業者さんから紹介された収益物件や広告に掲載されている収益物件
　 などに、利回り「○％」と記載されていると思います。利回りとは収益力
　 をあらわす指標ということは何となく想像できるかと思いますがどのよう
　 に考えればいいのでしょうか？

　　利回り　＝　収入　÷　投資金額

　 です。但し、収入や投資金額の考え方でそのあらわす意味合いがかわって
　 きます。

　 大まかに分けて、「表面利回り」と「ネット利回り」の２つの考え方があ
　 ります。

　 表面利回りとは、単純に家賃収入を投資金額（不動産価格）で割ったもの
　 です。これは、投資不動産の大まかな収益力をつかむには、単純で便利な
　 指標です。ただし経費が考慮されていませんので、経費がたくさんかかっ
　 てしまい手取り金額が少なくなる物件かもしれません。

　　表面利回り　＝　収入（経費差し引き前）　÷　不動産価格

　 対するネット利回りは、家賃収入から税金（固定資産税など）・損害保険
　 料・管理委託費・建物修繕費、修繕積立金などを引いた手取額を投資金額
　 （不動産価格）で割ったものです。

　　ネット利回り　＝　収入（経費差し引き後）　÷　不動産価格

　 例えば、年間収入が６００万円で固定資産税が６０万円／年、損害保険料
　 が２０万円／年、お願いしている管理会社さんへ４０万円／年支払ってい
　 る物件があります。これが６０００万円で売りに出されていました。１階
　 のテナント用に大きな電気設備がありました。調べてみるとこれの保守を
　 委託する費用が３６万円かかるとのことでした。

　　表面利回りは、６００万円÷６０００万円　＝　１０．０％です。

　 ネット利回りは、
　 （６００万円−６０万円−２０万円−４０万円−３６万円）÷６０００万円
　 ＝７．４％となります。

　 利回り１０％あるとおもってふたを開けてみると７．６％しかない、なん
　 てことがないように事前に確認しておくことが必要ですね。経費は付属設
　 備にもよって個別にかわってきます。

　 いずれの場合にも、あくまでもその物件を購入した時点での単年度の指標
　 でしかないので注意が必要です。その後いつまで、それが維持できるかは、
　 利回りを見ただけでは分かりません。またより精緻な投資価値を判断する
　 ための将来の売却（出口）を視野に入れる場合には、そのような全体像は
　 把握できません。たとえば、上記の例でネット利回りが同じ２物件（賃貸
　 マンション）があったとしても、かたやその地域の相場が下落傾向にある
　 ところと、現状維持のところとでは利回りの持つ意味が異なってきますよ
　 ね。

　 不動産業者さんが提案したり値付けたりする場合にはよくこれらが使われ
　 ますので、違いをきっちり認識されるのが良いかと思います。

　 次回から利回りについての考え方をいろいろな角度からご紹介します。

　////////////今日のPoint///////////////////////////////////////////

　　 表面利回り　　＝　収入（経費差し引き前）　÷　不動産価格
　　 ネット利回り　＝　収入（経費差し引き後）　÷　不動産価格

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （文：塩塚誠）
2004.05.20　FZCN-News（第6号）より