不動産利回りは、国債の利回りを基準にして、不動産という財産固有のリスクを上乗せして決定します。

　 不動産利回りは
　　　 「国債利回り（１０年）＋リスクプレミアム」
　 といわれています。
　
　 元本が保証されていると言われている国債の利回りを基準にして、不動産
　 という財産固有のゆえのリスクを上乗せ（リスクプレミアム）します。

　 国債は満期まで保有することで元本は保証されますが、不動産価格は１０
　 年後いくらになるかという保証はありません。
　 また得られる賃料も確定的なのもではありません。賃料値下げがあったり、
　 テナントが抜けたり。国債は確定したクーポンがあります。

　 不動産の管理の手間も考えなければなりません。賃料の徴収（回収）や建
　 物の修繕など不動産には管理コストがいろいろ発生します。国債は証券（
　 紙）なので保管・管理についてはほとんど手間がかかりません。

　 では、これらの不動産のリスクを加味したリスクプレミアムはどれくらい
　 考えれば良いのでしょうか？

　（財）日本不動産研究所というところで「不動産投資家調査」というレポ
　 ートを発行しています。（http://www.reinet.or.jp/）

　 最新のこれによると、一番需要の高い都心一等地の大規模オフィスビルで
　 期待する利回りが５．０％という結果が出ています。
　
　 国債（１０年）の利回りが１．５％とすれば、
　　 ５．０％　−　１．５％　＝　３．５％
　 です。これが、現在一等地の不動産のリスクプレミアム（≒不動産の持つ
　 プレミアム）といえます。

　 もし、国債の利回りが上昇すれば（例えば上記の例で５．０％）、手間の
　 かかる不動産を同じ利回り（５．０％）で買う人はいないという理屈です。

　 長期金利（国債の利回り）が急に上がったらどうなるでしょうか。

　 収入（家賃）が同じであれば不動産の利回りが上がりますので価格は下が
　 ります。
　 たとえば上記の例で、１００万円の手取り収入がある不動産については、
　 利回りが５．０％から８．５％に上がりますから
　　 １００万円　÷　５．０％　＝　２０００万円
　　 １００万円　÷　８．５％　＝　１１７６万円
　 と単純な計算で、８２４万円の価格下落になります。

　 金利が上昇する場合には景気の回復局面のはずです。したがって、賃料も
　 これに伴い上がる（はず）と予想されます。上記の例で賃料が７０万円上
　 がれば価格は維持されることになります。

　 いずれにせよ金利上昇は投資家にとって読みづらいリスクです。

　//////////////今日のPoint//////////////////////////////////////////

　　不動産利回り　＝　国債利回り（１０年）＋リスクプレミアム

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （文：塩塚誠）
2004.05.30　FZCN-News（第8号）より