ローン（借入れ）をすると、同じ投資物件にもかかわらず利回りを増やすことができるケースがあります。

　 前回までお話しました利回りについて、
　 ローン（借入れ）をすると、同じ投資物件にもかかわらず
　 利回りを増やすことができるケースがあります。

　 例えば、５００万円の現金を持っている２人の投資家（Ａさん、Ｂさん）
　 がいるとします。
　 Ａさんは、手取りで年５０万円の収入がある５００万円のマンションを購
　 入しました。
　 Ｂさんは、２５００万円を借りて（２０年、金利４％：元利均等償還）、
　 手取りで年３００万円の収入の３０００万円のアパートを購入しました。

　 どちらの物件も１０％の利回りですが、「自己資金」をベースに考えると
　 以下のように利回りに格差が生じます。

　Ａさん：
　　　 手取り収入（５０万円）／自己資金（５００万円）＝１０％
　 Ｂさん：
　　　 手取り収入（３００万円）−　年間返済額（約１８２万円）
　　　　　　　　　　　　　　 ／自己資金（５００万円）＝２３．６％
　
　 Ｂさんはローンを利用したことで、Ａさんより２．３６倍の利回りを享受
　 することができました。
　 なぜ、このような格差が生じたのでしょうか？

　 Ｂさんの購入した物件は手取り収入に対する利回りが１０％あります。
　 借入金利は４％でしたから、Ｂさんは自分のお金を使わなくても銀行から
　 お金を借りれば６％（１０％−４％）のメリットが得られると考えました。

　 すなわち、物件価格に対するローンの割合（６分の５）で考えると、自己
　 資金５００万円で収入の６分の１（５０万円）を稼せぎ、ローン（他人資
　 本；自己資金ゼロ）で収入の６分の５（２５０万円）を稼いだことになり
　 ます。
　 ローン部分の収入は他人の資金ですから返済しなければなりません。
　 したがって、ローン部分の純益は、２５０万円−１８２万円＝６８万円と
　 いうことになります。６８万円は自分のお金を使わずに稼いでしまったわ
　 けです。ローン返済後のトータルの手取り収入は、１１８万円（５０万円
　 ＋６８万円）で、５００万円の投資で１１８万円を稼いだことになります
　 （２３．６％）。

　 ポイントは、物件の利回りと借入金利です。

　“物件の利回り＞借入金利”の状態にあれば、上記の現象が起こります。
　 逆に、“物件の利回り＜借入金利”の状態ですと、自己資金部分で稼いだ
　 収入をローン返済部分が食い荒らします。

　 このような現象を「レバレッジ効果」といいます。
　 少ない自己資金でより大きな利益を獲得する様が、正にレバレッジ＝梃子
　 （てこ）のようであると言えます。

　 借入を起こすことはいいことばかりではありません。
　 より大きな利益を得るのですからデメリットもあります。例えば、将来的
　 に物件から得られる収入は一定ではありません。物件の競争力が低下し、
　 空室や家賃下落が発生した場合、返済は免除してもらえません。また、金
　 利が変動した場合物件の利回りを越えてしまう可能性も否定できません。

　 得られる収入を的確に予測し、それを若干保守的に（抑え目に）修正して
　 求めた金額が、毎月（毎年）の返済すべき金額の１．５倍〜２倍程度の範
　 囲にあれば、ひとまず安全圏であるといえるでしょう。そこから逆算して
　 ローン利用金額を計算するのも、安全でより効率のよい投資を行う上では
　 一つの方法であるといえます。

　////////////今日のPoint///////////////////////////////////////////

　　レバレッジ効果が有効なケース
　　
　　　 物件の利回り　＞　借入金利

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （文：塩塚誠）
2004.07.08　FZCN-News（第13号）より