 |
|
１，０００㎡（３０２．５０坪）以上の土地をお持ちの方は、“広大地の評価”という評価方法があることを覚えておくことをお奨めします。 |
広大地の評価が一部改正になりました。広大地というとすごく広い土地を
イメージする方が多いと思いますが、下記の要件を満たす１，０００㎡
（３０２．５０坪）以上の土地が対象となりますので、該当される方は多
いかと思います。三大都市圏では５００㎡（１５１．２５坪）が対象とな
ります。
●改正点
広大地の価格は、その正面路線価に「広大地補正率」と広大地の地積を連
乗して評価することとした。
また、①いわゆるマンション適地については通達の適用対象でないこと。
②広大な市街地、農地等、市街地原野及び市街地山林についても、適用対
象であることなどを明確にした。
●改正の趣旨
従来の広大地の評価方法では、公共公益的施設用地となる部分の地積の
算定に当たり、開発想定図等を作成する必要があったが、その作成には
専門的な知識が必要なことから、有効宅地化率の算定に苦慮する事例が
多かった。また、従来の広大地の評価方法によらず、鑑定評価に基づいて
申告又は更正の請求をする事例が目立つようになってきた。これらのこと
などから、最近の鑑定評価事例を分析・検討するなどして、広大地の評価
方法を見直すこととした。
●改正の概要
広大地については、上記のとおり、収集した鑑定評価事例を基に、１㎡当
たりの鑑定評価額が正面路線価に占める割合と評価対象地の地積との関係
を統計学の手法を用いて分析・検討を行い、評価の簡便性や安全性にも配
慮した次の算式により算出により評価することとした。
広大地の価格＝正面路線価×広大地補正率×地積
（注）通常の宅地の正面路線価は、路線価に奥行価格補正率を乗じた後の
価格で判定するが、広大地の正面路線価は、面している路線のうち
原則として最も高い路線価で判定することになる。
広大地補正率＝０．６－０．０５×地積／１，０００㎡
（注）広大地補正率は０．３５を下限とする。
上記算式による広大地補正率の計算例
地積 広大地補正率
１，０００㎡ ０．５５
２，０００㎡ ０．５０
３，０００㎡ ０．４５
４，０００㎡ ０．４０
５，０００㎡ ０．３５
●広大地に該当しない条件
・既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地
・現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地
・原則として容積率３００％以上の地域に所在する土地
・公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと
認められる土地
//////////////////////////////////////////////////////////////////
改正前は、開発想定図等の作成が困難であり、広大地の評価を適用してい
ないケースがあったようです。本改正により、適用が容易となり、更にほ
とんどの場合で評価減額が大きくなりました。
広大地に該当する土地をお持ちの方は、詳細についてまで覚える必要はあ
りませんが、“広大地の評価”という評価方法があることは覚えておいた
方がいいと思います。
//////////////////////////////////////////////////////////////////
(文：近藤実生）
2004.09.02 FZCN-News（第20号）より
|
